桃園買房必看》公設比 35% 正常嗎？揭開 2026 新成屋「虛坪」與「車位灌水」真相|桃園小巫房產攻略

桃園買房必看》公設比 35% 正常嗎？揭開 2026 新成屋「虛坪」與「車位灌水」真相
先看結論
• 市場常態：2026 年台灣新成屋公設比普遍落在 30%–35%，屬於合理區間。
• 根本原因：主因是 2005 年後《建築技術規則》強制 8 樓以上建築須設置「雙逃生梯」與「排煙室」，
大幅增加必要公共空間。
• 判斷關鍵：公設比是否值得，關鍵不在數字高低，而在三件事：

1. 這些公設是不是「法規必要」？
2. 這個社區是不是「養得起」？
3. 這些空間是不是「你會用」？

為什麼我買 30 坪，實際只剩 20 坪？
「我買房明明是 30 坪，為什麼交屋進去量，室內只剩不到 20 坪？」
如果你心裡曾經想過這個問題，那麼你已經正式碰到「公設比」這個千古難題。
很多人直覺會認為：
• 👉 一定是建商灌水
• 👉 一定是我被坑
• 👉 新房子水很深
先冷靜一下。真相沒那麼簡單。
公設比高，不只是建商問題，而是制度選擇
2005 年後，《建築技術規則》大幅強化消防與逃生規範，8 樓以上建築必須設置：
• 雙逃生梯
• 獨立排煙室
• 更大的梯廳與防火區劃
這些空間不能賣、不能住、不能拿掉，但全部算在權狀裡。而上面這些部份造就了新成屋的公設比結構性墊高。
所以在 2026 年，如果你看到新案公設比：
• 30% 以下：非常少見。
• 30%–35%：市場常態。
• 36% 以上：設計與配置就必須細看。
如果代銷跟你說「我們只有 32%，超低公設比」，別感動太快，這在現行的法規環境裡，頂多叫「相對低」，不叫奇蹟。

公設比不是只有「法規」一個變數
如果一切都是法規決定，那就不會有 29% 跟 38% 的差別。實務上，公設比的公式是：
公設比 = 法規必要公設 + 建築配置效率 + 建商規劃策略
差異通常來自：
1. 核心設計好不好（梯廳浪費與否）
2. 基地大小（分母效應）
3. 地下室層數與車道配置
4. 是否做豪華挑高大廳、會館
5. 車道是否灌入「大公」
所以公設比從來不是單純的對錯問題，而是「工程題 + 財務題 + 銷售題」的總和。

2026 年判斷公設比是否合理的 5 個客觀指標
這一段很重要，因為這不是經驗談，是判斷的大方向。
✅ 1. 法規面
8 樓以上新成屋，公設比 30%–35% 屬正常結構。
✅ 2. 數字面
平面車位（含車道持分）權狀坪數約 9–11 坪為合理區間。
✅ 3. 社區面
100 戶以下社區，公設比幾乎不可能低於 30%。
✅ 4. 財務面
觀察公共基金結餘水位：
• 小型社區：至少 200–300 萬
• 中大型社區：500–1000 萬以上
低於這個水位，公設再少都可能養不起。
✅ 5. 使用面
很燒錢，維護成本高的設施越多（如泳池、社區咖啡廳），未來管理費與修繕爭議風險越高。

買房避雷針：最容易變成「吃錢怪獸」的 2 種公設
1️⃣ 游泳池（尤其是戶外型）
這是所有公設裡，維護成本最高 + 法規風險最大的一種。
水電、藥劑、清潔、救生員、年度檢驗，一項都逃不掉。更麻煩的是，很多社區的泳池，原始用途根本不是泳池。
【真實經驗：消失的泳池】
我曾看過一個社區，A 棟有泳池，B、C 棟沒有。後來才知道，那個「泳池」原本登記用途是蓄水池，屬二次施工。
當 B、C 棟住戶要求使用遭拒，轉而檢舉，結果被勒令恢復原狀。泳池直接報廢，留下違建廢墟。
👉 重點：看有泳池的社區，一定要問「使用執照登記用途是什麼？」

2️⃣ 媽媽教室 / 廚藝教室
銷售期很香，交屋三年後很空。除非社區戶數夠多、管委會夠強、活動夠頻繁，否則這類空間最後常見三種結局：
1. 長期上鎖
2. 堆放雜物
3. 改當會議室但沒人用
公式很簡單：低使用率 + 固定維護成本 = 穩定吃錢。

除了看公設，更要看「管委會存摺」
很多人只在意有什麼公設可以用，卻容易忽略未來修得起電梯嗎？
【真實經驗：電梯壞了，因為沒錢修】
某華廈，高樓層釋出。房仲第一句話是：「這間不用管理費，因為電梯壞了。」
原因很簡單：低樓層不願出錢，高樓層出不起整筆，最後全體爬樓梯。
看屋時請固定做一件事：搭電梯 → 看公告欄 → 找「財務報表」
特別關注「公共基金結餘」：
• 🔴 幾十萬：紅燈警訊。
• ⚠️ 剩兩萬：準備出事。
• 🟢 幾百萬以上：才有談判資格。
一個連外牆、電梯、消防都修不起的社區，公設比 20% 也只是比較便宜的風險。

為什麼小社區，公設比反而更高？
很多人會說：「小社區公設少，應該比較實在吧？」
錯，常常相反。因為基本設施跑不掉，人卻變少。逃生梯、水箱、機房、梯廳，50 戶要扛，跟 300 戶要扛，分母差很多。

【大型社區 vs 小型社區比較表】

項目	大型社區	小型社區
平均公設比	30%–35%	30%–38%
公設內容	多樣設施	幾乎只有必要空間
管理費	較低 (分母大)	較高 (分母小)
CP 值	偏高	常偏低

小社區不是不好，是你要知道：你付的虛坪，
多半換不到設施，只是在分攤法規。

車位坪數，才是最常被忽略的隱藏炸彈
一般平面車位（含車道持分），權狀約 10 坪上下。
如果你看到某社區車位只有 5–6 坪，先別高興，這可能：
1. 車道被灌進「大公」。
2. 沒買車位的人，也在分攤車道坪數。
3. 公設比被動拉高。
4. 管理費基數變大。
這也是很多「沒什麼設施卻公設比很高」的來源。

看公設時必做的 3 件事
✅ 1. 問用途登記
看到泳池、夾層、公設改建，直接問：「權狀用途是什麼？」
✅ 2. 算車位坪數
低於 8 坪，請提高警覺。
✅ 3. 走逃生梯
如果每層樓都是鞋櫃、雜物、約定俗成，這不是溫馨，是失能社區。連鞋櫃都管不了，未來很多社區相關的公共事務，通常也會因為意見難統一，談不了。

結語
公設比不是敵人，錯的公設 + 撐不起的社區才是。
你真正該在意的，從來不是「虛坪幾 %」，而是：
你辛苦的一輩子，有多少錢會被拿去養閒置空間。

🙋‍♂️ FAQ：公設與虛坪常見問題
Q：新成屋公設比 35% 正常嗎？
A： 2026 年市場結構下，屬合理區間。8 樓以上建築因消防法規，公設比普遍 30% 起跳。
Q：公設比多少算高？
A： 36% 以上就必須檢視設計效率、車道配置與實際公設內容。
Q：車位坪數多少正常？
A：平面車位含車道約 9–11 坪。明顯低於此區間需留意是否灌入大公。
Q：小社區公設比較低嗎？
A：通常不會。小社區常因分母效應，公設比反而偏高。
Q：有泳池的社區一定比較好嗎？
A：不一定。需確認使用執照用途與公共基金水位，否則常成高風險設施。

下一步：別讓你的錢變成「無效公設」
看完文章，如果你正在考慮猶豫是否該出手某個高公設比的建案，或者擔心買到財務有問題的社區...
別讓辛苦存的頭期款，變成替別人養車道和蚊子館的冤枉錢。
我是小巫，專注於桃園/八德地區房地產經營。
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