中古屋頭期款要準備幾成？存 2 成就夠？破解 3 大現金流陷阱

先講結論：中古屋頭期款沒有固定一定是 2 成。

如果銀行剛好按成交價核貸 8 成，單純房價差額約是 2 成；但銀行不一定按成交價鑑價，加上契稅、代書、仲介費、整修與預備金，
實際需要準備的現金通常不只兩成。

所以真正要算的不是「頭期款幾成」，而是：這間房從簽約到交屋，我總共要拿出多少現金？

之前阿九問過我一個很典型的問題：

「如果房子 1,000 萬，銀行貸八成，我準備 200 萬是不是就可以了？」

數學沒有算錯，問題是買房不是只有這一道算式。

中古屋頭期款跟自備款一樣嗎？

日常在講買房時，「頭期款」跟「自備款」常常被混著用，但如果真的要算自己買不買得起，最好把它們分開。

頭期款可以先理解成：
成交總價－銀行實際貸款＝你自己要補的房價差額。

例如買 1,000 萬的房子，銀行最後核貸 800 萬，單純房價差額就是 200 萬。

但自備現金的範圍更大。

除了這 200 萬之外，你通常還要另外準備：

• 契稅
• 登記規費
• 代書相關費用
• 仲介服務費
• 搬家與基本整修
• 家電家具
• 交屋後的緊急預備金

所以：銀行貸 8 成，不代表準備成交價 2 成現金就一定夠。

這也是為什麼，我比較不喜歡直接跟買方說「自備兩成就可以看房」。

中古屋頭期款什麼時候付？不是交屋那天一次拿出來

另一個常見誤解，是以為頭期款只要在交屋前準備好就可以。

中古屋交易的自備款通常不是等到交屋當天才一次付完，而是依買賣契約與履約保證流程，分成簽約、用印、完稅、交屋等階段陸續支付。

每個案件的付款比例與日期不一定相同，所以真正要注意的不是背一套固定百分比，而是簽約以前確認每一筆錢什麼時候要到位。

例如你帳面上有 300 萬，但其中一大部分還在股票、定存或短時間不能動用的位置，簽約後一樣可能出現現金流問題。

想看每個階段實際會遇到什麼，我在〈買房簽約後第一週，你的帳戶會少多少錢？自備款兩成根本不夠〉另外拆過完整流程。

為什麼只準備兩成容易出問題？3 個最常見的現金流陷阱

1. 銀行認定的房價，可能跟你的成交價不同

假設你願意用 1,200 萬買一間房子。

你原本心裡想的是：
貸 8 成＝960 萬 自己準備 240 萬。

但如果銀行最後鑑價只有 1,000 萬，而且核貸鑑價的 8 成：
1,000 × 80%＝800 萬。

這時候你真正要自己補的不是 240 萬，而是：
1,200－800＝400 萬。

這就是很多買方在簽約後才發現的現金缺口。

銀行鑑價不是在判斷「這間房到底值不值得你花這個價格買」，而是在評估銀行願意把多少資金押在這個擔保品上。房屋條件、屋齡、產品類型、區域成交，
以及買方本身收入、負債與信用狀況，都可能影響最後核貸結果。

像工業住宅、屋齡較高或銀行認定風險較高的產品，部分銀行的承作意願與核貸成數也可能比一般住宅保守。實際能貸多少，還是要看銀行、物件與買方條件。

所以正式出價以前，不要只問「這間可以貸八成嗎？」最好把「如果鑑價比成交價低，我還補得出來嗎？」一起算進去。

2. 房價以外，還有一批交易成本要另外準備

買中古屋不是只有把錢付給屋主。

買方還會遇到契稅、登記規費、代書相關費用與仲介服務費等支出。

其中買賣契稅稅率為 6%，但不是直接拿房屋成交總價乘 6%，課稅基礎依房屋核定契價計算。

仲介服務費則依品牌、案件及契約約定而不同。現行規範是買賣雙方仲介報酬合計不得超過實際成交價 6%，
這是最高上限，不是政府規定買方固定收多少。 簽約前就要確認實際金額。

所以與其在網路上找一個固定百分比，我會建議：
正式簽約前直接請仲介與代書列一份買方現金支出概估。

你真正需要知道的是：「除了房價差額之外，到交屋以前，我還要從帳戶拿出多少錢？」

3. 交屋後還有裝修，以及不能全部押進房子的錢

中古屋最大的變數之一就是屋況。

前屋主留下來的裝潢，不一定都是加分。如果剛好符合你的需求，當然可以省下一筆。但如果格局、木作、地板甚至水電都要重做，除了重新施工，還多了拆除與清運成本。

所以看中古屋時，我一直提醒買方：
不要只問裝潢值多少，也要問如果我不要這些裝潢，要花多少錢把它恢復成我要的樣子。

更重要的是，不要把最後一塊現金都丟進房子。交屋後如果遇到工作變動、家裡臨時需要用錢，或房子突然有設備要維修，戶頭完全沒有緩衝，壓力會非常大。

這筆錢嚴格來說不是「頭期款」，但它會直接決定你買完房之後過得舒不舒服。

1,000 萬中古屋，到底要準備多少現金？

這裡不要再用「一定兩成」或「一定四成」回答。

直接看情境比較清楚。

假設成交價 1,000 萬：

情境 A：銀行按照成交價貸 8 成

貸款 800 萬，房價差額 200 萬。

再另外加上稅費與交易相關支出、仲介服務費、搬家或基本整修，以及自己希望保留的緊急預備金。

實際需要的現金一定會高於單純的 200 萬。

情境 B：銀行鑑價只有 900 萬，再貸 8 成

可貸 720 萬，房價差額就變成 280 萬。

同樣還沒包含其他交易成本、裝修與預備金。

兩個人買的是同一間 1,000 萬房子，只因為銀行鑑價不同，現金需求就已經差了 80 萬。

這才是為什麼我一直強調：
先算「可以動用多少現金」，再決定自己該看多少總價。

那「準備 350～400 萬」還成立嗎？

成立，但要講清楚前提。

如果你買的是 1,000 萬中古屋，銀行鑑價有一些落差，又把交易費用、基本整修以及交屋後預備金全部抓得比較保守，可動用現金接近 350～400 萬並不誇張。

但這是一個偏保守的資金情境，不是所有買 1,000 萬房子的人都一定要準備四成。

屋況很好、不用裝修、銀行鑑價漂亮的人，現金需求可能明顯低很多。反過來，如果銀行鑑價偏低，又碰上需要大整理的老屋，甚至四成都未必寬裕。

真正該做的不是背一個百分比，而是把自己的數字逐項算出來。

想用自己的條件算一次，可以直接用 買房成本計算機，把總價、貸款、相關費用輸入進去，看簽約到交屋每一階段可能出現多少現金缺口。

頭期款準備好之後，下一步還有什麼？

如果已經確認自己買得起，接下來真正要面對的是付款與交屋流程。

建議照這個順序往下看：

① 簽約後錢什麼時候要出去？ →〈買房簽約後第一週，你的帳戶會少多少錢？自備款兩成根本不夠〉

② 交屋前房子要檢查什麼？ →〈交屋前驗屋清單：買方撥款前的最後一道防線〉

③ 正式交屋當天，還有哪些事情要確認？ →〈交屋當天注意事項：中古屋驗收 3 大重點與稅費切算〉

房貸月付金也不要算到剛剛好

最後提醒一件跟頭期款不同、但一樣重要的事。

銀行願意貸多少，是銀行的風險判斷；你每個月付多少才不會影響生活，是你的家庭財務問題。

我自己會比較保守，通常會拿家庭收入約三分之一當作檢查房貸壓力的起點，而不是看到銀行核准多少就全部借滿。

這不是銀行的核貸標準，也不是每個家庭都必須遵守的固定比例，只是一條比較容易理解的風險警戒線。

FAQ 常見問題

Q1：中古屋頭期款通常要幾成？

沒有固定答案。如果銀行按照成交價核貸 8 成，單純房價差額約是 2 成；但如果鑑價低於成交價，或實際核貸不到 8 成，你需要準備的比例就會增加。

Q2：中古屋自備款跟頭期款有什麼不同？

頭期款主要指成交總價扣除銀行貸款後，要自行支付的房價差額；自備現金則還要把契稅、規費、代書、仲介服務費、裝修與預備金等一起算進去。所以「貸八成」不等於「只準備兩成現金」。

Q3：中古屋頭期款什麼時候付？

通常不會等到交屋當天才一次支付，而是依買賣契約分成簽約、用印、完稅與交屋等階段。實際付款比例與日期應以個案契約及履保流程為準。

Q4：銀行估價低於成交價，是不是代表我買貴了？

不一定。銀行鑑價主要是銀行評估擔保品與授信風險的工具，跟買方願意支付的市場成交價不是完全相同的概念。但如果鑑價明顯低於成交價，你必須確認那個價差自己補不補得出來。

Q5：自備款差一點，可以用信貸補嗎？

要非常小心。新增信貸會增加每月還款壓力，也可能影響銀行評估你的負債與房貸條件。如果自備款本來就已經抓得很緊，我會優先建議降低購屋總價或延後購屋，而不是先靠另一筆負債把缺口補起來。
 

算完還是不確定自己能不能買？ 把「房屋總價＋目前可以動用的現金＋預計貸款成數」傳給我，
我可以先幫你一起抓一下，真正的現金缺口可能出在哪個階段。