買房只存 2 成頭期款？解析中古屋買賣的「隱形成本」與真實預算試算

「欸小巫，我看上一間房子，但我到底買不買得起啊？」
就在錄音前一刻，搭檔阿九打來這通電話，語氣聽起來既興奮又有點心虛。這種場景我太熟悉了——站在心儀的房子客廳裡，腦袋一熱，覺得咬牙就能衝。但身為一個看重數據的理工男，我必須當那個潑冷水的人。
很多人在看房網上滑久了，都會產生一種錯覺：看著總價 1000 萬，心裡盤算著「嗯，我有 200 萬，剛好兩成，可以買了。」
別天真了。如果你真的只帶 200 萬去簽約，我敢保證，最後你可能連交屋那一關都過不去。今天我們不談什麼成家夢想，我們直接把計算機拿出來，算算那些沒寫在房價牌上、卻會吃掉你現金的隱形成本。

一、 薪水入帳的那一刻，別讓一半直接消失
在討論要準備多少頭期款之前，先看看你的戶頭經不經得起每個月的扣款。

1. 48% 的房貸負擔率是什麼概念？
我在節目裡提過一個讓人背脊發涼的數據：新北市的房貸負擔率已經來到 48%(114年第2季已來到52.8%)。這數字看起來冷冰冰，但換成生活場景就很殘酷：每個月月初發薪水，通知簡訊才剛跳出來，下一秒銀行就自動扣走了一半。
剩下一半的錢，你要吃飯、付保險、養車，萬一朋友結婚要包紅包，或者牙齒突然要根管治療，你的生活品質會瞬間歸零，甚至得刷卡分期過日子。

2. 用「三分之一」法則守住生活
為了不讓自己淪為這種為了房子坐牢的屋主，我建議的公式很死板，但很安全：房貸月付金，絕對不要超過家庭月收入的 1/3。如果夫妻加起來月入 9 萬，房貸就死守在 3 萬以內。銀行審核或許會告訴你「你可以貸更多」，那是因為銀行只在乎你有沒有錢還，不在乎你平日還有沒有錢喝咖啡、看電影。留住那 30% 的彈性，是你面對升息或意外時的救命繩。


二、 那些必須「付現金」的隱形怪獸
這段請拿筆記下來，這就是為什麼準備 20% 絕對不夠的原因。這些錢不能分期、不能貸款，而且往往在流程跑到一半時，就得馬上掏出來。

1. 銀行眼中的房子，跟你看到的不一樣（估價落差）
你覺得這間裝潢溫馨、採光好，願意出 1200 萬買它。但在銀行冰冷的鑑價系統裡，它看到的只是30 年鋼筋混凝土和巷弄狹窄。
萬一銀行鑑價出來只有 1000 萬，它願意借你八成（800 萬），這中間的差額 400 萬（成交價 1200 萬 - 貸款 800 萬），
全部都要你自己補齊現金。
特別是工業住宅（乙工），銀行一看到地目，貸款成數常常直接砍到 7 成。少了這一成資金，你要去哪裡生？

2. 政府和代書不會等你
簽約後的過戶流程，每一關都要錢：
契稅：這是大頭。買一間屋齡 10 年內的中古屋，代書報稅時你就會收到一張約 4 到 6 萬元的稅單，得馬上去繳。
地政規費與代書費：過戶設定、請代書跑腿，這些零零總總加起來，4 萬元跑不掉。
仲介服務費：依照行情是成交總價的 2%。1000 萬的房子就是 20 萬現金，通常在簽約或交屋時就要結清。
光是上述這幾項，幾十萬的現金就已經蒸發了。

3. 裝潢與「不能動」的錢
交屋後不是拿鑰匙進去住就好。老房子的水電要不要重拉？冷氣要不要裝？窗簾、沙發、熱水器，隨便算算，50 到 100 萬是基本盤。最重要的是，阿九在節目裡問到的「預備金」。你不能把戶頭最後一塊錢都梭哈在房子上。萬一公司裁員，或是家人生病急需用錢怎麼辦？你必須留一筆絕對不動用的緊急預備金，至少要能支撐半年的生活費。

三、 裝潢屋陷阱：拆除比建設更貴
買中古屋最常遇到這種狀況：前屋主留下了滿滿的裝潢。這時候你要冷靜判斷，這究竟是禮物還是炸彈？
你是真的喜歡，還是將就？
如果風格你完全能接受，那是賺到。但如果不喜歡，千萬別想著稍微改一下就好。
拆除的聲音，是錢在燒的聲音
要把舊的木作櫃子拆掉、地板敲掉，你需要付兩筆錢：拆除工資和清運費。現在廢棄物處理費漲得很兇，
把一間房子的舊裝潢清空，可能要花上好幾萬甚至十幾萬。
結果你花錢買了裝潢，又要花錢把它丟掉，這來回之間都是成本。所以，看到裝潢風格不對盤的房子，
出價時心裡就要先把這筆拆除費扣回來。


四、 結論：1000 萬的房子，請準備 400 萬的底氣
讓我們回到最現實的算式。如果你看上一間 1000 萬 的房子，別再只想著 200 萬頭期款了。
為了應對銀行估價不到位、繳納各種稅費、支付仲介費，以及預留簡單的整修與緊急預備金，
比較穩健的做法是：準備房價的 35% 到 40%。
自備款 (抓寬一點)：250 萬
仲介費 + 稅費 + 代書費：約 30 萬
基本整修 + 家電：約 50~70 萬
身上留著的救命錢：約 50 萬
加一加，將近 400 萬的現金水位，才是你能夠從容買房、不至於交屋後只能吃土的真實門檻。
買房是人生大事，不要讓那份想擁有家的衝動，變成了未來十年的財務惡夢。按完計算機，如果數字不對，就再等等吧。

常見問答 (FAQ)
Q1：我看上的房子，銀行估價比成交價低很多，我是不是買貴了？
A：不一定。銀行估價通常會參考過去的實價登錄平均值，反應會比市場慢半拍。如果你是很喜歡這間房子的稀有性（例如景觀特別好、格局沒得挑）而願意加價，那就要有心理準備，超出的部分銀行不認帳，你得用現金補足。這不代表買貴，只代表你需要更多現金。
Q2：如果自備款真的差一點，用信貸補足好嗎？
A：這是險棋。信貸利率高、還款年限短，這會讓你在交屋初期的月付金壓力瞬間爆表。除非你確定你的職涯正處於薪水會大幅成長的階段，或者是短期資金周轉，否則對首購族來說，雙重貸款很容易讓你一遇到意外就違約。