買房簽約後第一週，你的帳戶會少多少錢？自備款兩成根本不夠|桃園房仲小巫。桃園中路房價與房產攻略。

買房簽約後第一週，你的帳戶會少多少錢？自備款兩成根本不夠

簽約後 3 到 5 天，你就必須匯出至少一成現金（1000 萬的房子，是 100 萬）。
後續還有仲介服務費、代書費、稅費雜費，即便不是馬上支出也需要提前準備。
銀行鑑價很可能低於你的成交價，落差從半成到兩成都有，舊屋風險尤其高。
自備款只能多準備，不能少——「剛剛好」是最危險的狀態。

這不是理論，是我在現場反覆看到的結果

我在桃園做仲介這幾年，比較常碰到的狀況是資金不足的情形，但最讓我印象深刻的，是幾年前處理的一個案子。

買方看中一間 800多萬的房子，最後成交800萬，戶頭有大概170 萬，自認穩穩的。結果簽約之後，銀行鑑價只核到 720 萬，八成貸款下來是 576 萬。他原本預期只需要補 80萬的第二筆款項，現實卻是要補144 萬的現金缺口——加上前期的80 萬與各項雜費，瞬間打亂他的財務計畫。

可能你們會以為只差這60多萬，但這個買方當時知道這個消息後也是煩惱一個多禮拜，每天四處跟人調頭寸，還好最後屋主同意延後匯第二筆款項的時間，讓買方有時間湊齊差額，才不至於走向違約。

這樣的狀況不是例外，在早些年是常態。而幾乎每一個走進這個坑的買方，都在簽約前想得不夠多且相信了同一件事：「準備兩成就差不多夠了。」

我寫這篇文章，就是要把簽約後第一週到底會發生什麼事，完整告訴你。

買房付款怎麼分拆？四個階段全解析
很多人以為買房的資金流程是：準備兩成自備款 → 簽約 → 等交屋 → 銀行撥款。
實際上，光是簽約後第一週，你就需要動用大量的可立即匯款現金。以下是完整的付款時程。

第一步：斡旋金 → 正式出價當下
在你決定出價、進入斡旋階段時，會先支付一筆斡旋金，通常是 5 萬到 10 萬元。這筆錢在順利簽約後，會直接轉為簽約金，計入總價的一部分。

第二步：第一筆款項 → 簽約後 3 到 5 天
簽約完成後，一般來說雙方會約定在 3 到 5 天內完成第一筆匯款，金額為總價約 10%（扣除已付斡旋金）。這筆錢必須匯入履保帳戶（履約保證帳戶），由第三方機構保管，確保在過戶完成前，資金不會直接流入賣方口袋。
以 1000 萬的房子為例，這個階段你需要準備的現金如下：

項目	金額（估算）
第一筆款項（扣除斡旋金）	約 90 萬～100 萬
合計	約 90 萬～100 萬

這個階段只有這一筆。仲介服務費與代書稅費雜費，業界慣例是在完稅款階段才一併請買方匯款，
但這些費用你要提前納入整體資金規劃，不能到時候才想到。

第三步：銀行核貸 → 簽約後 7 到 15 天內決定
代書會在簽約當下協助詢問你的銀行偏好，並安排 2 到 3 家銀行業務聯絡你。這個決定通常需要在 7 到 15 天內完成，因為後續銀行跑完鑑價與審核流程，還需要再等兩到三週。
這個階段很多人以為「只是等消息」，但其實你的資金考驗已經悄悄在累積——因為你不知道銀行最終會核給你多少。

第四步：完稅款款項 → 銀行核貸完成後
這是整個交易流程中，現金壓力最集中的階段。這個時間點的支出分兩個部分來看。

固定費用（無論鑑價結果如何都要付）

項目	金額（估算）
仲介服務費	約 10 萬～20 萬 (依各品牌規範)
代書概估稅費雜費(含契稅)	約 15 萬～20 萬
合計	約 25 萬～30 萬

契稅的計算方式為契價 × 6%，契價依公告現值計算，通常略低於實際成交價。以 1000 萬的房子概估，契稅約落在 10 萬至 15 萬元之間，加上登記規費、書狀費等，整體抓 15 到 20 萬是合理的安全範圍。代書在簽約當天會幫你試算，可以主動開口確認。

契價通常遠低於實際成交價（依政府核定之房屋評定標準價格計算），但以 1000 萬的房子概估，契稅約落在 10 萬至 15 萬元之間。加上登記規費、書狀費等代書作業費用，整體稅費雜支抓 15 萬到 20 萬是合理的安全範圍。實際數字代書在簽約當天就會幫你試算，簽約前可以主動開口確認。

浮動費用（視銀行鑑價結果而定）
剩餘自備款的金額，取決於銀行鑑價與成交價之間的落差。

情境	成交價	銀行鑑價	可貸金額（八成）	實際需備自備款
理想狀況	1000 萬	1000 萬	800 萬	200 萬
常見現實	1000 萬	900 萬	720 萬	280 萬
小巫建議	-----	----	----	250 萬以上(抓2.5成)

我在實務中觀察到，鑑價落差的比例通常在半成到兩成之間，個案差異很大，沒有固定公式。但有一個規律是：屋齡越高，落差越可能越大。新成屋或預售屋因為銀行有建商背書，鑑價通常較接近成交價；屋齡 20 年以上的中古屋，鑑價保守的情況則相對普遍。如果你正在看的是舊屋，本來重新裝修就要一筆支出，所以自備款的安全水位更應該要拉得高一些。

三種最常見的資金陷阱

陷阱一：錢卡在股票或定存
買賣合約的匯款期限非常嚴格，通常只有數天。股票變現需要等交割日，定存提前解約可能有損失。如果你的資金有一部分在這些地方，請在簽約當下前就先請仲介與屋主協商拉長匯款期，例如從 3 到 5 天延至 10 到 14 天。這不是少見的需求，有經驗的業務都處理過。

陷阱二：長輩說會出頭期款
「我們爸媽說會幫忙出 200 萬。」這句話我聽過太多次了。
我的立場很直接：還沒在你帳戶裡的，都不是你的錢。未到帳的資金會讓你誤判自己的預算區間，一旦長輩臨時改變心意，或是轉帳時間比預期晚，就可能面臨違約風險。請在正式出價前，確保贊助款已經實際匯入你的個人帳戶。

陷阱三：以為「剛剛好」就沒問題
這是早期最常碰到的，很多買方在簽約前把自備款算到分毫不差，覺得「剛好夠」就去簽了。但任何一個環節的誤差——鑑價低一點、稅費估算不準、臨時的行政規費——都可能讓你陷入被動。備用緩衝金至少要準備 30 到 50 萬，這不是多餘的謹慎，是最基本的風險管理。

交屋前驗屋：你還有一次喊停的機會
很多人擔心：「銀行會不會在我還沒確認屋況前，就直接把錢撥給賣方？」
流程是這樣的：銀行核貸完成後，並不會立刻撥款。你需要先進行交屋前驗屋（點交），確認屋況沒有問題之後，才通知銀行辦理撥款。
這是買方在整個交易流程中，最後一個「暫停鍵」。如果驗屋發現問題，你可以要求賣方修繕或協商，確認無誤後才放行撥款。
此外，請盡量維持資金「乾淨進出」的原則——不要同意賣方提前動用履保帳戶內的資金。
關於這部分代書跟仲介通常也會做風險把控讓買方了解這個行為的風險程度在哪，除非萬不得已或有十足把握，不然這類要求一旦答應，出了糾紛要追討會非常困難。

結語：在愛上一間房子之前，先把帳戶整理清楚
我寫這些內容，不是要嚇退你，而是希望你在愛上一間房子之前，先把帳戶整理清楚。
買房是一件高度理性的財務決策。簽約那天，你的仲介業務（或代書）應該要主動幫你做一張完整的付款時程表，讓你在決定出價前就先知道自己的現金缺口在哪裡。如果沒有，請主動開口要求。
你現在的自備款，是全現金放在帳戶裡，還是散在股票、定存、或是家人的口頭承諾？歡迎在留言區告訴我你的狀況，我直接給你建議。

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本文重點整理自《宅宅房產攻略，本集錄製於 2021 年，節目內容以當時市場環境與政策為準。部分內容可能與現行政策法規有出入，請以最新法規及代書、銀行的實際說明為準。

FAQ 常見問題
Q1：什麼是履保帳戶？費用由誰負擔？
由第三方機構保管買賣雙方資金，確保過戶完成前錢不會直接進賣方口袋。費用買賣雙方各付一半，約為成交價的萬分之六，1000 萬的房子買方約負擔 3000 元。
Q2：買房貸款可以貸到幾成？哪些條件會牽動銀行的核貸成數？
自用住宅最高八成，但收入、負債比、房屋屋齡都會牽動實際成數。屋齡越高，銀行越保守，有時只核六到七成。建議簽約前請業務先試算，不要等銀行審核才知道缺口。
Q3：買房簽約後如果反悔違約，斡旋金跟簽約金拿得回來嗎？
買方違約，已付價款全數沒收；賣方違約，須加倍返還。簽約後反悔，最少損失數十萬的簽約金。這也是為什麼確認資金到位才出價，不是簽完約再找錢。
Q4：買房自備款不夠怎麼辦？可以先申請信貸補頭期款再辦房貸嗎？
不建議。銀行審房貸時會調聯徵，短期內多一筆信貸會直接干擾房貸核貸條件。自備款有缺口，優先考慮調整購屋總價或等資金到位，而不是靠借貸堆疊。
Q5：代書是誰找的？代書費是賣方付還是買方付？
代書通常由仲介安排，買賣雙方共用。代書服務費依辦理項目各自負擔，實務上買方需負擔移轉登記與抵押權設定費，賣方負擔塗銷費。此外，買方還需支付代書代墊的規費，包括契稅、登記規費、書狀費等。簽約當天代書會逐項說明，金額事前可拿到概估。