不動產說明書怎麼看？下斡旋前看過一遍跟看懂，法律上的結果差很多 
不動產說明書是每筆交易的法定文件，下斡旋前必須先看完、簽名確認
產權清不清楚、現況有沒有瑕疵，是影響你後續能否追責的關鍵
說明書上的登記面積、使用分區、土地持分，都需要自己比對、不能只聽仲介口頭說明
2026年4月起，建物現況確認書新增三項必填揭露事項
簽了名就代表你「已知悉」，事後發現問題、要追責的籌碼就少很多

簽了名，就代表你知道
不動產說明書是每筆成屋交易的法定文件，下斡旋前仲介必須提供。這篇文章拆解5大項目，讓你在簽名前就知道該確認什麼。
我碰過一個買方，第一次買房子的時候，看了一間桃園的老公寓，很喜歡，仲介說明過一遍，他也覺得沒問題，直接下斡旋。
簽約後才發現，說明書裡已經勾選了「有漏水情形」。
他說他「有翻過」說明書，但沒逐欄確認。
問題是，他簽了名。
那個簽名在法律上代表「買方已閱讀並知悉」。漏水這件事，他在簽約前就「同意接受」了——不管他記不記得看過那個欄位。
這種情況我在實務上看過不只一次。共同點都是：買方以為仲介說明過就沒問題了，卻沒意識到說明書上那個簽名是自己的，不是仲介的。

什麼是不動產說明書？
不動產說明書是台灣法規規定，仲介在買方下斡旋前必須提供的法定文件，類似一棟房子的「身分證」。
它記載的內容涵蓋產權狀態、建物現況、周邊環境、交易費用估算，以及土地與建物的管理使用情形。買方簽名後，法律上就代表你知道上面寫的每一件事。
根據《不動產經紀業管理條例》，不動產說明書視為買賣契約書的一部分。這代表上面的每一個勾選、每一行文字，都具有法律效力。
我的立場是：說明書你應該在下斡旋前全部看完，而不是簽完才問問題。

5大項目逐一拆解
1. 產權——這間房子是不是「乾淨的」？



產權這塊，是我認為最重要的一項，因為它直接決定這房子買了能不能順利過戶。
幾個重點要確認：
登記用途：上面寫的是「住宅」還是「一般事務所」或「廠房」？你要買住的，就要確認登記用途是住宅。用途不符，貸款條件、後續使用都會受影響。
登記面積：說明書上的坪數要跟你當初看的物件資料核對。說明書通常已換算成「坪」，但如果看到的是「平方公尺」，記得換算（1坪≒3.305平方公尺）。
屋齡：就是建物完成日，從「使用執照」核發後算起，可以直接在說明書或謄本上看到。
土地使用分區：住宅區、工業區、農業區、鄉村區——你要買住的，土地分區最好確認是住宅相關，而不是農業區或工業區，否則貸款跟使用都有限制。
土地持分：你的房子佔這塊土地的幾分之幾。大坪數的持分會比小坪數多，這是正常的。這個數字本身影響有限，但它是你財產的一部分，還是要確認。
最容易踩雷的地方是這個：限制登記。
如果產權上有「限制登記」或「私人設定」，代表這間房子可能有糾紛，或是共有人之間有未解決的問題。仲介說「沒關係可以處理」不算數，你要在下斡旋前確認這個問題已經有明確的解決方案，而不是事後才發現沒辦法過戶。

2. 標的物現況說明——房子的「健康報告」
這一欄的勾選項目，是後續追責的關鍵。


 

項目	說明	小巫建議
漏水	有無漏水歷史或現況	有勾選即代表你已知悉，簽名後無法再以此追責
修繕紀錄	曾經修繕過的部位	了解修繕原因，判斷是否根治
格局變動	現況與原始測量圖是否一致	比對「建物測量成果圖」，確認有無違建或加蓋
行動基地台/中繼水箱	已於2020年5月起納入記載	確認位置與距離，自行評估是否接受
非自然死亡紀錄	產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡	這欄空白不代表沒發生過，仲介的調查範圍有法定限制

格局這塊特別值得多花一點時間：說明書裡通常會附「建物測量成果圖」，是官方登記的格局圖。你可以拿這張圖跟你現場看到的格局比對，確認有沒有哪個地方是「額外施工」或「加蓋」——在雙北老公寓這種情況相對常見。

關於凶宅這欄，要特別說明：
說明書上記載的是「產權持有期間」，也就是現任屋主持有這間房子的這段時間內有沒有發生過。如果是更早之前的前任屋主持有期間發生的，法規上仲介不一定有義務主動揭露。
實務上仲介的調查方式是詢問賣方、現住用人，或透過鄰居、里長、網路媒體報導等管道查訪——不是連結到什麼官方資料庫直接查到的。所以這欄空白，不等於完全保證沒問題，只代表仲介在合理調查範圍內沒有查到紀錄。
如果你特別在意這個問題，除了看說明書上的記載，也可以自己上網搜尋物件地址，或直接問鄰居。

2026年4月起，建物現況確認書新增三項必填
如果你現在正在看中古屋，手上拿到的說明書版本應該已包含以下三個新增項目：
① 海砂屋檢測標準更新：過去海砂屋的氯離子含量是以「新拌混凝土」標準檢測，但成屋早已完工，混凝土是固態，無法用同一套標準。新制改以「硬固混凝土中最大水溶性氯離子含量」為依據。這套標準以前根本不適用於成屋，現在才算是對的。
② 用戶加壓受水設備揭露：如果房子所在地區不在自來水事業的直接供水範圍（例如坡地社區或部分高樓），社區可能依賴自設加壓設備供水。新制要求賣方必須揭露這個設備是否存在，以及後續由誰負責維護。設備老化後的維修費用可能不低，這件事買之前就該知道，不是入住後才發現。
③ 太陽光電發電設備揭露：賣方需說明建物有無設置光電設備、是法規要求設置還是自行裝設、設置位置，以及由誰管理維護。「自己裝的」跟「法規要求裝的」，後續的責任歸屬差很多，不是看到有光電板就好了。
另外，不動產說明書本身也新增了「建築能效標示」欄位——就算這棟房子沒有光電設備，仲介也必須在說明書上告訴你這棟建物的節能等級。
我的立場是：現況說明欄裡有任何勾選，你都要逐項確認清楚，而不是掃一眼就簽名。



3. 周邊環境——300公尺內的嫌惡設施
說明書會標記物件300公尺內的設施，包括學校、行政機關、醫院，以及大家比較在意的：墳墓、廟宇、電塔、變電箱、基地台。
你在看屋時可能已經注意到了，但說明書是一個正式記載，建議你在這裡再確認一次，避免事後「我當初不知道旁邊有這個」的爭議。

4. 重要交易條件——你還要準備多少錢
這個部分會告訴你，除了房價以外，你還需要準備哪些費用——契稅、印花稅、代書費、謄本費，以及仲介的服務費。
說明書裡的數字通常是「高估版」，因為仲介一開始很難精確計算每一筆，所以會先高抓，實際結算後多退少補。
這個項目不太容易踩到大雷，但建議還是先看過，讓自己對總資金需求有個底，不要到了要付款時才發現現金缺口。

5. 土地與建物管理使用情形——社區有沒有「隱藏問題」
這裡記載的是社區管理相關資訊：有無分管協議、基地是否有被佔用情形、通行道路是否有爭議、目前管理費金額、公共基金狀況。
有一個容易被忽略的地方：屋主有沒有積欠管理費？
這聽起來是小事，但如果屋主積欠管理費多個月，理論上要在交屋前結清才能完成移轉。這件事仲介本來就應該幫你提前確認，但如果你在說明書裡發現這個問題，最好在下斡旋前就要求仲介明確說明如何處理。

權狀（謄本）跟說明書的關係
說明書上記載的資訊，應該要跟產權謄本上的內容一致。
謄本分成兩張：
土地謄本：記載地號、使用分區、面積、土地持分
建物謄本：記載門牌、屋齡、建材（一般為RC鋼筋混凝土）、用途、主建物面積、附屬建物（陽台等）、共有部分面積
你可以簡單比對：說明書上寫的坪數，跟謄本上「主建物 + 附屬建物 + 共有部分」算出來的數字，是否能對得上。
另外，我們常在廣告上看到「室內可用空間」這個說法，通常指的是主建物加陽台的合計面積，不含公設。如果你拿到的廣告坪數跟說明書上的數字兜不起來，先確認對方指的是哪個坪數定義。
如果前後資訊對不起來，一定要在簽名前問清楚。



我相信買賣房屋的人應該要有能力看懂自己的交易文件，而大多數人都被「有看過說明書」這件事誤導了——看過跟看懂，法律上的結果差很多。
仲介的責任是輔助，不是代替你做判斷。說明書上那個簽名，是你的。

如果你現在正在看某間房子的說明書，有哪個欄位看不懂——歡迎留言，我直接回答。
或者把這篇傳給也在看房的朋友，讓他在下斡旋前先看完這5個項目。

FAQ
Q1：不動產說明書怎麼看才算看完？ 不是翻過一遍就算。建議你依照本文的5大項目逐一核對，特別是產權欄位的「限制登記」、現況說明的每一個勾選項目，以及凶宅紀錄欄位，確認沒有疑問再簽名。2026年起新增的三個欄位（海砂屋檢測、加壓受水設備、光電設備）也要逐一確認。
Q2：不動產說明書 vs 謄本，哪個資料更準確？ 兩個都要看。謄本是地政機關的官方登記資料，法律效力最高；說明書是仲介整理給買方的說明文件，兩者內容應該一致。如果有出入，以謄本為準，並要求仲介說明落差原因。
Q3：看不動產說明書最容易被忽略的一步是什麼？ 是現況說明欄的勾選確認。很多買方看到這一頁就快速帶過，但這裡每一個勾選都代表你「已知悉並接受」。漏水、格局變動、基地台——只要上面有勾，簽名後你就很難再回頭說「我不知道」。