預售屋建商怎麼查？3+1 招政府公開資料「避雷」：裁判書／公平會／公司登記／建照

你走進接待中心，第一秒通常不是在看房子，是在看「情緒」。
燈光打得像精品櫃、香氛噴得像飯店大廳，然後你耳邊會開始出現熟悉的 BGM：
「國際級工法」、「五星團隊」、「未來增值可期」...
嗯。都重視。全台灣建商沒有一家會說自己不重視。
但你要記得一件很現實的事：廣告的工作是讓你心動，不是讓你安全。
買預售屋最麻煩的點很單純：你現在買的是「承諾」，不是「成品」。
所以與其在現場跟代銷比口才，不如回家花 30 分鐘做一件更務實的事：查公開資料。

懶人包：先給你一張「不用裝懂」的 SOP
你不需要把自己變成徵信社，只要記住這個節奏：名字抓對 → 查三個系統 → 回到文件對一次。
📝 查核重點
•3 招看「過去」：
① 查官司（司法院裁判書）：看有沒有愛推託的紀錄。
② 查裁罰（公平會）：看廣告有沒有吹過頭。
③ 查公司背景（商工登記）：看是不是打算跑路的一案公司。
•+1 招對「身分」：用建照/工程資料把 起造人、承造人、監造人 鎖定，才不會查錯對象。
•關鍵心法：別只看廣告看板上的品牌名，要看合約上那個「真正要負責的人」。

起手式：名字抓不對，後面全部都是在查別人
很多人查到最後越查越火大，不是資料難找，而是因為——查錯人。
預售屋你至少要抓出這三個名字（通常在合約、簡介資料或基地的工程告示牌上）：
•起造人：通常是建商（也就是出錢、規劃、交屋後你要找的法律窗口）。
•承造人：營造廠（真正動手把房子蓋出來的人）。
•監造人：建築師（負責盯圖說跟施工品質的人）。
你如果只查「接待中心掛的那個大品牌」，很像只拿綽號去查聯徵——查得到才怪。

建商 vs 營造：別再被「甲級」兩個字催眠
我用最白話的方式比喻：
 

角色	比喻	觀察重點
建商 (起造人)	電影製片	出錢、規劃、行銷。 👉 看它遇到問題時「怎麼處理」，而不是廣告「怎麼吹」。
營造 (承造人)	劇組團隊	材料、工序、現場施工。 👉 看施工爭議、工安事件，或是有沒有反覆出現類似瑕疵。

至於大家常聽到的「甲級營造」——它其實只是「有資格接大案子的門票」，並不是「永遠不漏水的保證書」。
我們查的不是頭銜，是紀錄：看它有沒有反覆在同一個地方跌倒。



3+1 招：照這個順序做，省力又不走冤枉路
第 1 招｜查裁判書：不要看八卦，看「爭議類型」
去 司法院裁判書查詢系統 輸入建商跟營造廠的名字。
你不用懂法律條文，只要找這幾組關鍵字：
1.物之瑕疵：漏水、裂痕、窗框滲水（這最直接）。
2.損害賠償：工安意外或鄰損（施工把隔壁弄壞了）。
3.給付工程款：這代表可能有資金壓力或合約糾紛（要看具體內容，別看到就先崩潰）。



✅ 判讀的三個重點：
•時間：最近 3-5 年有沒有頻繁發生？
•頻率：是不是老是出同一種包？
•角色：是住戶告建商，還是建商告包商？意義完全不同。

結論：有官司 ≠ 一定爛。但如果**「近期 + 反覆 + 同類型」**一直出現，你就該把熱情收起來了。

第 2 招｜查公平會：別跟代銷辯論，看裁罰紀錄
我們要看的不是他講得有多漂亮，而是他以前有沒有「講過頭」。
去 公平交易委員會 查建商名稱，重點看：
•有沒有被認定 廣告不實 或 誇大。
•常見雷點：公設規劃（說有泳池變水池）、空間描述（挑高夾層誤導）、建材等級縮水。
你在現場只需要把這些夢幻話術轉成一句理性的話：
這個會寫進合約或附圖嗎？如果最後沒做到，你們通常怎麼處理？
如果對方一直跳針叫你「放心」卻不肯白紙黑字——這就是他在提醒你：更要查清楚。

第 3 招｜查公司登記：抓出「一案公司」的訊號
去 全國商工行政服務入口網 查資料。別只看成立多久，要注意這些訊號：
• 公司剛成立，資本額卻低得不像話（撐得起幾十億的案子嗎？）。
• 負責人跟一堆公司重疊。
• 地址或電話跟其他公司一模一樣（可能換個殼再出發）。
新公司不一定不好。真正的問題是：如果他打算這案做完就換名字，你以後保固要找誰？

+1 招（最重要的）｜把名字對齊：建照存根
前面三招再強，如果你查錯公司也是白忙。所以最後一定要做這步：
1.去基地現場找**「建築工程告示牌」**，把建照字號抄下來。
2.用 全國建築管理入口網 查建照存根。
3.把裡面正式的 起造、承造、監造人 全名抓出來，再回頭查前三招。
這步很像查一個人的信用前先確認身分證字號，不然查到同名同姓的，真的是白費力氣。

查完怎麼決定？我給你一個客觀的判斷法
•🔴 紅燈（直接跳過）： 近 3-5 年反覆出現漏水、保固爭議，且態度不佳。你是在買房，不是在買樂透，沒必要賭。
•🟡 黃燈（再觀察）： 建商太新、結構太複雜、文件給得不乾脆。先別急著付訂金，把名字跟文件對齊了再談。
•🟢 綠燈（可考慮）： 爭議少且分散、沒什麼慣性紀錄、文件提供大方。這才值得放進你的口袋名單。



💬 接待中心你可以問的 6 句
1. 我先把基本資料記一下：起造人、營造廠、監造是哪幾家？
2. 公設/配備有建材表或配圖嗎？我想帶回去跟家人對一下。
3. 哪些是一定會做到的？哪些是可能調整的？我想先分清楚。
4. 交屋後如果有漏水或瑕疵，通常怎麼報修？大概多久會有人回覆？
5. 合約裡關於延工跟違約金的部分是怎麼寫的？我想了解一下。
6. 哪些資料是可以讓我拍照或帶走的？」
你會發現：凡事願意回到文件談的人，通常比較穩；一直叫你放心但不給資料的人，你就當作他在幫你省錢。

如果你已經抓到名字，也查到一些疑點，這時候聽聽專業分析會更有感：
🔴 點擊收聽: Podcast EP.30：小巫教你避掉雷建商｜用公開資料做購屋查核

FAQ 常見問題
Q1：買預售屋選上市櫃建商就沒問題了吧？
不一定。財務透明不代表施工品質完美。還是要看負責蓋房子的「承造人」是誰，以及他們最近的爭議處理態度。
Q2：查到官司紀錄就絕對不能買嗎？
不是。重點是「頻率」。如果這家公司幾十年來只有一件個案，那還好；但如果近三年都在告漏水，那就是系統性問題。
Q3：什麼是先建後售？
就是房子蓋好了才賣。優點是看得見實體、採光、格局；缺點是你要在短時間內湊齊 2-3 成的自備款，資金壓力會比預售屋大很多。