桃園八德買房實測：新成屋 vs. 中古屋「實坪」大PK，揭開 7 大虛坪殺手
別以為買新成屋就沒問題！中古屋常死在「動線」，新成屋常死在「尺寸」。

前言：你以為在選房，其實是在選「錯誤類型」
在桃園與八德帶看這麼多年，最讓我著急的，往往不是客戶預算不夠，而是大家習慣拿錯誤的尺去量房子。
很多人只看「屋齡新不新」、「有沒有三房」、「總價甜不甜」，卻很少人會在空屋裡停下來，問自己一個最殘酷的問題：
當我把真實的生活搬進來，這個格局還「活」得下去嗎？
結果就是無數的慘案：
•    買中古屋的人： 住進去才發現，權狀坪數看起來很大，但有好幾坪都在走路，能用的空間少得可憐（虛坪多）。
•    買新成屋的人： 交屋時覺得精緻，等家具一進場，才發現連轉身都要側身，空間瞬間窒息（尺度太小）。
我要說一句逆耳的實話：多數人不是買錯房子，是跑錯戰場。
你用「新舊」來篩選，卻忘了用「容積與動線」來把關。中古屋與新成屋都有格局地雷，只是炸開的方式不一樣。
中古屋常死在結構浪費，新成屋常死在視覺欺騙。
這篇文章，我整理了帶看現場最常有問題的 7 個關鍵點。在你下斡旋之前，我們先把那些不該浪費時間的房子淘汰掉。

【30 秒懶人包：新舊屋格局地雷對照表】
(手機請橫向閱讀，這張表能幫你省下幾百萬的學費)
 

檢查項目	️ 中古屋常見地雷	新成屋常見地雷
1. 走道	像跑道一樣，坪數都在走路	單價太高，每一公分走道都在燒錢
2. 玄關	開門直接看光光，鞋子永遠不夠放	為了擠坪效做得太窄，彎腰穿鞋會撞牆
3. 廚房	沒預留洗碗機位置，延長線拉得像蜘蛛網	開放式油煙亂竄，電器櫃被犧牲
4. 臥室	動線卡卡，床頭很容易壓在樑下	「假三房」，放了雙人床就打不開衣櫃
5. 樓高	樑太粗太低，裝潢後天花板壓到頭頂	消防管線吃掉高度，淨高比想像中低

請注意：
如果一間房子同時踩到 2 項以上，請自動把它的分數打折；
踩到 3 項以上，除非價格便宜到你可以把牆打掉重練，否則建議直接轉身離開。

一、 走道與坪效：你是買生活空間，還是買百米跑道？
•  中古屋常見狀況：
早期格局為了把公私領域分清楚，很喜歡切出一條 長走道，甚至還陰暗無窗。以前房價低沒感覺，以現在的單價算，你等於花了幾百萬買一條「除了走路什麼都不能做」的隧道。
•  新成屋常見狀況：
雖然很多新案標榜「零走道」，但在高公設比、高單價的擠壓下，只要出現一個無法利用的轉角或畸零地，你的成本就會被放大。
•  🔎 判斷邏輯：
走道如果有功能，它才叫空間。 如果走道寬度不夠你做一排薄櫃，無法收納、無法展示，那就是純粹的浪費。當你發現一個地方只能「經過」不能「停留」，這間房的 CP 值就已經輸了。

二、 玄關與收納：掃地機器人的流浪記
•  中古屋常見狀況：
早期的公寓華廈，「無玄關」幾乎是標配。一開門，外送員直接看見你癱在沙發上。鞋子滿地堆、安全帽掛椅背、網購包裹堆在客廳角落。掃地機器人永遠找不到一個不擋路的家，只能卡在動線正中央。
•  新成屋常見狀況：
為了讓客廳「看起來」很大，建商常刻意壓縮玄關。樣品屋沒做櫃子你看不出來，等入住要做鞋櫃時才發現深度只有 30 公分，男生的鞋子放不進去，更別說想放一張穿鞋椅。
•  🔎 判斷邏輯：
請記住這個數字：120 公分。如果你的玄關淨寬度不到 120cm，當你打開鞋櫃門要拿鞋，或是蹲下來幫小孩綁鞋帶時，屁股一定會撞到後面的牆，生活動線會天天打架。



三、 廚房規劃：油煙與洗碗機的戰爭
•  中古屋常見狀況（系統落後）：
空間通常很大，媽媽很喜歡，但水電配置是上個世代的產物。沒有預留 220V 電壓、插座不夠用，想裝洗碗機發現高度不對、水管沒處接，最後往往整組廚具都要打掉重練，這是一筆不小的隱形成本。
•  新成屋常見狀況（空間不足）：
開放式廚房很美，但如果你們家習慣天天開伙，油煙絕對會飄到客廳沙發布上。更慘的是，很多新案為了視覺通透，犧牲了「電器櫃」的位置，導致氣炸鍋、咖啡機最後只能佔領流理台檯面，備料空間歸零。
•  🔎 判斷邏輯：
廚房混亂定律：當冰箱、洗碗機、電鍋沒有固定的家，很大機率它們就會移向客餐廳。最後你的餐桌會變成雜物堆，生活秩序直接被打亂。



四、 臥室尺度：真三房 vs. 假三房
•  中古屋常見狀況：
房間坪數通常很足，但早期蓋房子樑柱位置很隨興。你常會發現床頭不管怎麼擺都會壓樑，或是床尾正對著廁所門，怎麼擺都不順，這是結構上的硬傷。
•  新成屋常見狀況：
2+1 房是現代最大的文字陷阱。 那個「+1」房，或是硬隔出來的第三房，往往放下一張標準雙人床後(甚至放不下)，衣櫃門就打不開了，或者你必須像螃蟹一樣側身才能走到窗邊。
•  🔎 務必確認：
看房請務必帶捲尺，測量次臥寬度。若低於 210cm（床長 190cm + 走道 20cm），這間房間說好聽是書房實務上就是倉庫，別幻想能讓人舒適睡覺。

五、 樑柱與樓高：壓迫感的來源不同
•  中古屋常見狀況：
老房子的樑通常又大又深，而且喜歡橫在客廳中間。為了修飾它，天花板封下去，屋高瞬間變矮，容易讓人產生壓迫感。
•  新成屋常見狀況：
新大樓因為消防法規，天花板上全是灑水頭與管線。為了包覆這些管線，天花板往往要吃掉 20～30 公分。你看樣品屋覺得高，是因為它沒做天花板，交屋後你實際能用的「淨高」，未必比中古屋友善。
•  🔎 判斷重點：
別只看樣品屋美美的燈光，請抬頭看灑水頭的位置與樑的最低點，那才是你未來抬頭會看到的真實高度。

六、 衛浴與通風：有沒有窗不是唯一重點
•  中古屋常見狀況：
衛浴常被塞在房子正中央，沒有對外窗。加上管線老化，只要樓下抽菸，味道就飄上來；樓上沖水，聲音聽得一清二楚。
•  新成屋常見狀況：
即便設備新，如果是無窗衛浴且排氣設計兩光，毛巾永遠乾不了，黴菌很快就會長出來。
•  🔎 關鍵檢查：
不要只看窗戶，請確認是否為當層排氣。這表示你們家的廢氣是直接排出去，而不是跟整棟樓共用管道間，這直接決定了你家浴室會不會有鄰居的二手菸味。

七、 結論：你不是在選房，是在選「容錯率」
看完這 7 點，你會發現這兩者沒有絕對的好壞，只剩下一個核心差異：
•    中古屋：你買的是「實坪」，賭的是工程能不能救回來。 (容錯率來自裝修)
•    新成屋：你買的是「新穎」，賭的是生活能不能縮進去。 (容錯率來自習慣)

小巫的現實結論：買房沒有 100 分，只有適合自己的取捨
•    如果你是家電控、收納狂、重度居家派，需要大量櫃體和特定動線 → 中古屋翻修通常比較能滿足你，因為空間夠大，改得動。
•    如果你是極簡派、天天外食、不想碰工程 → 新成屋才適合你，因為你不需要那麼多空間來囤積生活。
真正會讓人後悔的，幾乎都不是選錯新舊，而是選了一個必須讓你長期忍耐的格局。
搞清楚你的生活優先順序，既然預算有限，我們就把錢花在對你痛感最強的地方。

【桃園/八德買房 FAQ】
Q1：新成屋的開放式廚房油煙真的無解嗎？
A： 有解，但要花錢。最有效是用玻璃拉門隔開，但新成屋空間小，往往沒地方做軌道。退而求其次可考慮裝頂規的近吸式抽油煙機。但說實話，最根本的解法還是改變烹飪習慣，少做大油爆炒，否則即便抽油煙機再強，客廳沙發久了還是會有油垢味。
Q2：為什麼新成屋陽台都這麼小？
A： 這是法規與公設比下的犧牲品。建議買新成屋務必配置洗脫烘一體機或上下堆疊式洗衣機，千萬別妄想還能像以前一樣，全家人的棉被衣服都能攤開來曬太陽。
Q3：長輩很在意開門見廁的風水，裝潢能怎麼解？
A： 如果無法改格局（或預算不足），最理性的解法有兩招：一是做隱形門設計，讓廁所門片融入牆面視覺；二是安裝長度過膝的風水門簾。重點是阻擋視線直視馬桶，就能化解長輩口中的「穢氣」與心理不適。
Q4：預售屋客變最該改什麼？
A： 別急著改隔間牆，先改水電。請務必確認：1. 掃地機器人基站的給水/排水位置。2. 廚房是否預留洗碗機的 220V 電壓與進排水。3. 後陽台是否有足夠的插座供洗脫烘衣機使用。這些基礎建設如果交屋後才想做，往往要敲牆挖地，通常會是不小的花費。
Q5：什麼是零走道格局？真的比較好嗎？
A： 零走道格局通常是指將房間門片直接開在客廳或餐廳，沒有長長的走廊。優點是坪效極高，每一分錢都花在實用空間；缺點是臥室隱私較差（容易受客廳噪音干擾）。對於預算有限的首購族來說，我認為犧牲一點隱私換取更大的客廳空間，是絕對划算的交易（智商稅最低的選擇）。

桃園／八德新舊屋格局健檢
如果你正在看房，卻出現以下症狀：
• 看桃園的新建案，一直覺得樣品屋很美，但想像不出自己的東西擺進去會變怎樣。
• 看八德的中古屋，雖然便宜，但算不出到底要花 100 萬還是 200 萬才能住得舒服。
我提供的不僅是帶看服務，而是簽約前就該做完的格局健檢。

我會協助你用理工人的角度判斷三件事：
1. 家具配置： 這個空間放進你的生活後，會不會卡死？
2. 翻修成本： 這間老房子的體質，值得你投入翻修預算嗎？
3. 生活型態： 誠實面對自己，你適合新成屋的便利，還是中古屋的寬敞？
📞 桃園／八德格局健檢專線：0933-776-021