賣房要繳多少稅？房地合一稅＋土地增值稅，桃園屋主案例試算

屋主跟我談賣房，其實多數人都知道，賣房可能會碰到房地合一稅跟土地增值稅。

但知道有稅，跟知道自己到底要繳多少，是兩件事。

「我當初 1,350 萬買，現在如果賣 1,950 萬，扣完稅大概還能賺多少？」

這個問題，比很多屋主想的複雜。

因為房地合一稅跟土地增值稅，根本不是看同一組數字。

房地合一稅看的是你實際交易所得、有哪些成本可以扣、持有多久；土地增值稅看的則是土地申報移轉現值、
前次移轉現值與土地漲價總數額，不是拿房屋成交總價直接計算。

所以我在幫屋主評估賣房時，不會只問：

「這間現在可以賣多少？」

通常還會多算一層：

賣掉、清償貸款、扣掉稅費與交易成本之後，你希望最後拿回多少錢？

這個數字，才會直接影響後面的售屋策略。

先講結論：賣房不能只看「賣價－買價」。至少要同時算房地合一稅、土地增值稅、交易成本與剩餘房貸，
再跟市場合理成交價放在一起看。否則你以為自己在決定售價，其實只是拿期待值跟市場猜拳。

房地合一稅怎麼算？先算課稅所得，再看持有年限

如果房屋是在 2016 年 1 月 1 日以後取得，現在出售原則上屬於房地合一稅制的課稅範圍；2015 年底以前取得的房屋，
可能涉及舊制財產交易所得，算法不同，這篇先不展開。

目前境內居住者出售房地，主要稅率如下：

適用情況	房地合一稅率
持有 2 年以內	45 %
超過 2 年、5 年以內	35 %
超過 5 年、10 年以內	20 %
超過 10 年	15 %

符合自住房地優惠課稅所得 400 萬內免稅，超過部分 10%

這裡真正要注意的是：

稅率不是直接套在「房子漲多少」上。

基本計算概念是：

房地交易所得＝成交價－原始取得成本－符合規定的取得、改良及移轉費用

再依規定扣除前 3 年房地交易損失及按公告土地現值計算的土地漲價總數額，才會得到房地合一稅的課稅所得。

所以假設一間房子 1,350 萬買進、1,950 萬賣出，600 萬只是買賣價差，不是直接拿 600 萬乘上 35%。

哪些成本有機會扣掉？

這也是為什麼以前買房留下來的資料，不要太早丟。

像買進時符合規定的契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費，以及取得後能增加房屋價值或效能、符合規定的改良修繕支出；出售時支付的仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等必要費用，有證明文件時，都可能影響最後的房地交易所得。

但不是所有花在房子上的錢都能扣。

例如取得房地後，持有期間繳納的房屋稅、地價稅、管理費，以及房貸利息等，原則上不能當成這次房地合一所得的費用直接扣除。

如果未能提出因取得、改良及移轉而支付的費用證明，或提示的費用金額未達成交價 3%，稽徵機關得按成交價 3%計算可減除費用，最高以 30 萬元為限。

所以同樣賣 1,950 萬，有沒有把憑證留好，最後算出來的稅額真的可能不一樣。

自己住的房子，不代表一定有 400 萬免稅

這是另一個很常見的誤區。

很多屋主會跟我說：

「這間一直都是我自己住，應該有自住 400 萬免稅吧。」

不一定。

房地合一的自住房地優惠，需要符合包括：

* 本人、配偶或未成年子女設有戶籍
* 持有並實際居住連續滿 6 年
* 出售前 6 年沒有出租、營業或執行業務使用
* 本人、配偶及未成年子女在交易前 6 年內沒有使用過這項優惠

符合後，才是課稅所得 400 萬元以內免稅，超過 400 萬元的部分按 10%課稅。

注意，是「課稅所得」400 萬，不是房價漲 400 萬就免稅。

一間房子你真的住了四年、戶籍也在裡面，一般人當然會說這是自住房。

但放到這項租稅優惠裡，因為沒有連續滿六年，還是不能直接使用 400 萬免稅額。

土地增值稅不是看房屋成交價

賣房另一筆主要稅負是土地增值稅。

它跟房地合一完全是不同的算法。

土地增值稅主要看土地申報移轉現值、原規定地價或前次移轉現值、持有期間及土地使用情況等因素，不是拿「房子賣 1,950 萬」直接計算。

一般用地採 20%、30%、40%累進稅率；符合自用住宅用地條件者，優惠稅率則是 10%。

「一生一次」跟「一生一屋」也不要混在一起

自用住宅土地增值稅 10%優惠，又分「一生一次」跟「一生一屋」。

一生一次的條件相對寬鬆。

如果已經使用過，未來再出售自用住宅，符合更嚴格的條件時，仍可能透過「一生一屋」再次適用 10%。但持有、設籍、房屋數量及出租營業限制都會更嚴格，
例如土地及自住房屋持有須滿 6 年等。

所以這裡要特別記住：

房地合一的「自住房地優惠」跟土地增值稅的「自用住宅優惠」，是兩套不同資格。

同一間房子，完全可能符合土增稅自用住宅 10%，卻因為持有只有四年，不能使用房地合一的 400 萬免稅。

桃園中路三房案例：1,350 萬買進，1,950 萬出售

直接拿一組比較接近桃園中路現在房價級距的數字來算。

先說，這不是某一戶真實成交案件，而是為了讓計算比較容易理解所設定的教學案例。

假設：
* 2022 年買進：1,350 萬
* 2026 年出售：1,950 萬
* 持有：約 4 年
* 帳面買賣價差：600 萬
* 符合規定且有憑證的取得、改良及移轉費用：假設共 90 萬
* 依規定可減除的土地漲價總數額：假設 40 萬

先算房地交易所得：

1,950－1,350－90＝510 萬

再扣除假設的土地漲價總數額：

510－40＝470 萬課稅所得

持有超過 2 年、未超過 5 年，稅率 35%。

所以房地合一稅約為：

470 × 35%＝164.5 萬

這個案例只有持有四年，即使屋主真的住在裡面，也不能使用「連續持有並居住滿六年、400 萬免稅」的優惠。

再看土地增值稅

假設本案土地漲價總數額為 40 萬，而且符合自用住宅用地 10%優惠，為了方便理解，這裡先簡化計算：

40 × 10%＝約 4 萬

實際土地增值稅仍要依土地持分、前次移轉現值、公告土地現值、申報資料等核定，這裡不是在替特定物件預估正式稅單。

把案例整理一下：

項目	金額
買賣價差	600 萬
假設可認列成本與費用	-90 萬
房地合一稅	-164.5 萬
土地增值稅	約 -4 萬
簡化後稅後增值收益	約 341.5 萬

所以原本那句：

「這間房漲了 600 萬。」

把成本跟兩種稅拆完後，這個簡化案例剩下大約 341.5 萬。

但這裡要特別講清楚：

341.5 萬不是「賣掉後實拿」。

因為這裡沒有扣剩餘房貸，而且 90 萬裡還可能包含當年買進時就已經支付的取得成本。

「這間房總共賺多少」跟「這次交屋後帳戶會進來多少」，是兩筆不同的帳。

實務上，我反而更常從「屋主希望實拿多少」往回算

真正接賣屋委託時，屋主不一定會先問：

「我的房地合一稅是多少？」

反而更常聽到的是：

「我賣掉之後，希望至少可以拿回 500 萬。」

或者：

「我當初 1,350 萬買，這次至少希望真的賺到 300 萬。」

如果屋主沒主動講，我通常也會反問：

這間房子賣掉之後，你希望最後實際留下多少現金？

這篇講的「實拿」，指的是成交後清償貸款、支付稅費與這次售屋成本後，屋主真正能拿回的現金。

這個數字會直接影響後面的售價討論。

假設屋主希望交屋、清償貸款、支付房地合一稅、土地增值稅、仲介費及其他售屋成本後，帳戶至少留下 500 萬，我就會先把幾筆帳整理出來：

* 現在還剩多少房貸
* 不同成交價可能產生多少房地合一稅
* 土地增值稅大約多少
* 出售階段還有哪些交易成本
* 屋主希望最後淨拿多少

再從這些數字往回推：

至少要成交到什麼價位，才可能達成這個財務目標。

而且這個反推，不是簡單把幾個數字加起來就結束。

因為成交價變高，房地合一的交易所得也可能跟著變，所以實務上我會拿幾個不同的成交價去試算。

例如 1,900、1,950、2,000 萬，各自算一次最後淨拿多少，再看哪個區間比較接近屋主的期待。

但算到這裡，其實只完成一半。

屋主希望實拿多少，是財務目標；市場願意付多少，是市場價格。

假設反推後發現至少要成交 2,100 萬才能滿足屋主，但同社區、同類型產品合理成交區間假設只有 1,850～1,950 萬，那真正的問題就不是「怎麼開價比較漂亮」。

而是：

你的財務期待，暫時跟市場沒有交集。

這時候硬把開價往上墊，不會讓稅變少，也不會讓市場突然願意多付 150 萬。

這也是我一直不太贊成一開始就用高價「試水溫」的原因。

延伸閱讀：賣房開高價「試水溫」的 3 大定價陷阱

換屋族還要多算一層：重購退稅

如果賣舊屋是為了換新屋，還有另一個不能漏掉的項目：重購退稅。

但一樣要拆成房地合一稅跟土地增值稅兩套制度來看。

房地合一稅重購退稅

出售自住房地後 2 年內重購，或先重購後於 2 年內出售舊屋，都可能適用；新舊房地須符合自住相關條件。

要注意，這裡的「自住」條件，跟前面 400 萬免稅要求連續持有並居住滿 6 年，不是同一套規定。

重購價額即使低於原出售價額，也不是完全不能退，而是依重購價額占出售價額的比例計算，最高不超過原應納稅額。

而且退完還有後續限制。

重購房地在 5 年列管期間內，如果出售、出租、改作營業，或不再符合相關自住條件，原先退還或扣抵的稅款可能被追繳。

財政部高雄國稅局在 2026 年 8 月 27 日也再次提醒，重購退稅核准後仍有 5 年列管限制。

土地增值稅也有重購退稅

土地增值稅同樣允許先賣後買或先買後賣，原則上也必須在 2 年期限內完成重購或出售；但實際起算與認定日期，會依先買後賣、
先賣後買及申報時間而不同。

另外，它也不是單純比較兩間房子的「成交總價」。

法規看的是出售土地與重購土地的計稅地價，而且還有自用住宅使用、土地所有權，以及重購後 5 年不得移轉或改作其他用途等條件。

所以如果只看一句：

「我兩年內換一間更貴的房子，應該就可以全部退稅。」

這樣還太快。

真正要算的是三個數字，不是只有稅率

如果是我幫屋主評估，我最後會把三個數字擺在一起。

第一，市場價。

同社區、同產品，現在買方大概願意成交多少。

第二，稅後與清償貸款後的淨拿。

不同成交價，最後屋主真正能拿回多少現金。

第三，屋主的財務目標。

這筆錢是要換屋、還債、退休配置，還是單純覺得「至少要賺多少才值得賣」。

這三個數字有交集，才會有一個真正可以執行的售屋價格。

如果沒有交集，也不代表一定要降價賣。

可能是繼續持有，等持有年限跨過下一個房地合一稅率級距；也可能是市場價格已經接近高點，不值得為了省稅再多等一年。

這時候就要連持有成本一起算，不是只盯著稅率。

延伸閱讀：家人反對賣房，真正卡住的通常不是價格

所以我的立場其實很簡單：

先知道市場能賣多少，再算賣掉剩多少，最後才決定這個價格值不值得賣。

順序反過來就很容易出問題—先決定「我一定要拿多少」，再要求市場替自己的成本買單，通常走不動。

準備正式委託前，也可以先看：賣房找房仲，第一通電話問這 3 個問題

賣房稅費常見問題

賣房一定要繳房地合一稅嗎？
不一定。2016 年 1 月 1 日以後取得的房地出售，原則上屬房地合一稅制範圍，但實際有沒有應納稅額，還是要看交易所得、可扣成本及自住房地等優惠。即使最後沒有應納稅額，符合房地合一課稅範圍的案件，仍須依規定辦理申報。

Q1: 賣房的仲介費、裝修費可以扣房地合一稅嗎？
部分可以。出售時符合規定的仲介費等必要移轉費用可以減除；裝修則不是花多少都能扣，須符合增加房屋價值或效能等條件，而且要保留相關證明。一般持有期間的管理費、房屋稅與房貸利息，則不能直接當成本扣除。

Q2: 自住房屋賣掉都有 400 萬免稅嗎？
沒有。必須符合設籍、持有並實際居住連續滿 6 年，以及交易前 6 年沒有出租或營業等條件。符合資格後，才是房地合一課稅所得 400 萬元以內免稅，超過部分按 10%課稅。

Q3: 賣房時房地合一稅和土地增值稅都可能要繳嗎？
會，兩者是不同稅目。房地合一稅主要針對房地交易所得；土地增值稅則是針對土地漲價課徵，兩者計算基礎與優惠資格都不同。不能只算其中一筆，就當成全部賣房稅費。

Q4: 先買新房再賣舊房，可以申請重購退稅嗎？
可以，符合條件時先買後賣也能適用。房地合一稅與土地增值稅都有 2 年內重購的相關制度，但兩者計算方式、自住條件及後續 5 年限制不同，要分開確認。

本文法規資料查核：2026 年 9 月 5 日
主要查核依據：財政部稅務入口網、財政部各區國稅局、現行所得稅法及土地稅法相關規定。
本文案例是為了方便理解所做的簡化試算，不代表特定房屋的正式應納稅額。實際出售前，
仍應以完整取得資料、費用憑證、土地資料及稅捐機關核定結果計算。